Sejarah Lembaga Peralihan Hak

MAKALAH  SEJARAH TENTANG PEJABAT PEMBUAT AKTA PERALIHAN HAK DI INDONESIA

       I.            Pendahuluan

A.       Latar Belakang

Pendaftaran tanah adalah suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Negara/Pemerintah secara terus-menerus dan teratur, berupa pengumpulan keterangan atau data tertentu mengenai tanah-tanah tertentu yang ada di wilayah-wilayah tertentu ,pengolahan, penyimpanan, dan penyajiannya bagi kepentingan rakyat , dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan, termasuk penerbitan tanda buktinya dan pemeliharaannya.

Data yang disimpan/ disajikan, baik data fisik maupun data yuridis perlu disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian, agar selalu sesuai dengan keadaan yang sebenarnya. Kegiatan ini yang disebut dengan pemeliharaan data.

Perubahan data mencakup perubahan pada data fisik dan perubahan pada data yuridis.Perubahan data fisik terjadi jika luas tanah berubah akibat pemisahan, pemecahan, atau penggabungan. Perubahan data yuridis bisa mengenai haknya yaitu berakhirnya jangka waktu berlakunya, dibatalkan, dicabut atau dibebani hak lain. Perubahan juga bisa mengenai pemegang haknya yaitu jika terjadi pewarisan, pemindahan hak, atau penggantian nama.

Dalam sistem pendaftaran akta untuk perubahan-perubahan itu dibuatkan akta, yang selanjutnya merupakan surat tanda buktinya. Dalam sistem pendaftaran hak, perubahannya dicatat pada buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan, berdasarkan data yang dimuat dalam akta perubahannya.

Peralihan hak atas tanah bisa terjadi karena pewarisan tanpa wasiat dan perbuatan hukum pemindahan hak.Dalam perbuatan hukum pemindahan hak, hak atas tanah yang bersangkutan sengaja dialihkan kepada pihak lain. Bentuk pemindahan haknya dapat berupa jual beli, tukar-menukar, hibah, pemberian menurut adat, pemasukan dalam perusahaan atau “inbreng”, dan hibah-wasiat atau “legaat”.Pemindahan hak dilakukan oleh para pihak di hadapan Pejabat  Pembuat Akta Tanah yang bertugas membuat aktanya.

Sebelum Undang-undang Pokok Agraria peralihan hak dilakukan di depan pengadilan. Sistem pengalihan hak ini, dilakukan oleh Baljuw dan Sheepen dan selanjutnya oleh dua orang scheepen.Selanjutnya pendaftaran hak yang diadakan dalam hubungannya dengan pengalihan hak di depan pengadilan yang bersifat administrasi berkembang menjadi pendaftaran hak untuk menjamin kepastian hukum dari hak-hak atas tanah.

Perkembangan selanjutnya pendaftaran hak di Indonesia diatur dalam ordonansi balik nama S.1834 Nomor 27 yang berlangsung sampai dengan berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut PP 10 Tahun 1961).

B.       Rumusan Masalah

Rumusan Masalah dalam makalah ini adalah :

1.    Bagaimana proses pendaftaran hak sebelum ordonansi balik nama

2.    Bagaimana proses pendaftaran hak setelah ordonansi balik nama

3.    Bagaimana proses pendaftaran hak setelah PP Nomor 10 tahun 1961

C.       TUJUAN PENULISAN

Tujuan pembuatan makalah ini untuk mengetahui proses pendaftaran hak sebelum dan sesudah ordonansi balik nama serta proses pendaftaran hak setelah diterbitkannya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang pendaftaran tanah.

BAB II

PEMBAHASAN

A.    Proses Pendaftaran Hak Sebelum Ordonansi Balik Nama

Periode sebelum ordonansi balik nama ini berlangsung dari tahun 1920 sampai tahun 1834 sejak diundangkan ordonansi balik nama tahun 1834. Perkembangan pendaftaran hak-hak yang diselenggarakan oleh VOC pada tahun 1620, dalam hubungannya dengan peralihan hak di depan pengadilan oleh hakim Panitera Pengadilan Negeri, maka pengadilan hak itu harus diberitahukan kepada 2(dua) orang scheepen untuk dicatat dalam “Stadboeken” atau daftar-daftar tanah dan dibuat akta pemberitahuan pengalihan hak.Pemberitahuan pengalihan hak tersebut kepada 2 (dua) orang scheepen, adalah suatu penyerahan hak anatara penjual kepada pembeli di depan 2 (dua) orang scheepen. Pendaftaran hak-hak karena pengalihan hak yang diselenggarakan pemerintah VOC adalah bersifat administratif yaitu untuk keperluan pemasukan pajak pengalihan hak dan untuk memperoleh suatu ikhtisar pemilik hak atas tanah yang telah dikeluarkan. Dengan demikianpendaftaran peralihan hak untuk menjamin kepastian hukum belum mendapatkan perumusan yang tegas atau pasti.Selanjutnya pada tahun 1708 dengan plakat tanggal 25 Maret 1708, pengalihan hak yang telah didaftar dalam daftar-daftar tanah seperti pemilik tanah, pemegang hak atas bidang tanah dan beban-beban di atas tanah (hipotik) wajib diinformasikan kepada yang berkepentingan oleh sekretaris dewan scheepen.

Akta pengalihan yang telah didaftar dalam daftar-daftar tanah oleh 2 (dua) orang scheepentersebut diterbitkan akta pendaftaran peralihan hak atau akta over  schrijving ordonantie atau akta van eigendom yang sekaligus merupakan hak eigendom sebagai bukti hak atas tanah.Sistem pendaftaran hak ini terus berlaku sampai dikeluarkannya ordonansi balik nama (overschrijving orodnatie) pada tahun 1834.

B.     Proses Pendaftaran Hak Sesudah Ordonansi Balik Nama

Periode ordonansi balik nama ini berlangsung dari tahun 1834 sampai dengan tahun 1961 yaitu sejak terbit PP No. 10 Tahun 1961. Pada tanggal 21 April 1834 dikeluarkan ordonansi balik nama atau Overschrijving Ordonantie Staatsblaad 1834 Nomor 27 yang bertujuan untuk :

·         Mengatur kembali ketentuan-ketentuan mengenai pendaftaran hak dan

·         Mengatur kembali ketentuan-ketentuan mengenai bea balik nama

Pada tahun 1924 ketentuan mengenai bea balik nama diatur secara tersendiri dalam “Ordonantie Ophet rechts van Overschrijving. S 1924 No. 291 “ sedangkan sejak tahun 1924 tersebut, ordonansi balik nama hanya mengatur pendaftaran hak saja.

Pokok-pokok pendaftaran hak yang diatur dalam ordonansi balik nama adalah sebagai berikut :

·         Setiap peralihan hak harus didaftar pada pejabat balik nama (overschrijving ambtenaaren) dulu oleh 2 (dua) orang scheepen (zaman VOC). Dalam menyelenggarakan pendaftaran hak pejabat balik nama dibantu pejabat-pejabat pembantu (bijstaande ambtenaaren)

·         Untuk pendaftaran peralihan hak oleh pejabat balik nama dibuat akata pendaftaran peralihan hak atau akta balik nama/ akta van overschrijving yang sekaligus merupakan pendaftaran lahirnya hak eigendom.

Menurut pasal 20 ordonansi balik nama 1834 No. 27 bahwa setiap peralihan hak baik di bawah tangan atau autentik yang disebut penyerahan nyata (di lapangan dengan menduduki atau menguasai fisik tanahnya, kemudian akta peralihan hak tersebut didaftar dalam daftra-daftar tanah yang dikenal dengan “Yuridische Levering”).

Pendaftaran akta peralihan hak dalam daftar tanah oleh pejabat balik nama tersebut diterbitkan akta pendaftaran peralihan hak atau akta balik nama atau akta van eigendom yang sekaligus merupakan akta eigendom.Sebagai tanda bukti hak atas tanah dan kepada pemegang haknya diberikan salinan sah dari “akta van eigendom” yang disebut “ groose akta hak eigendom”. Dengan demikian kepastian hukum mengenai peralihan hak adalah sejak diadakan penyerahan yuridis atau sejak akta didaftar dalam daftar-daftar tanah.

Jika dalam periode sebelum ordonansi balik nama, kepastian hukum mengenai peralihan hak adalah sejak dibuat akta peralihan hak , sedangkan pengalihan hak yang telah didaftar, belum mendapat perumusan yang tegas mengenai kepastian hukumnya maka pada era ordonansi balik nama telah tegas dan pasti bahwa kepastian hukum mengenai peralihan hak adalah sejak akta didaftarkan pada daftar tanah atau sejak dilakukan penyerahan yuridis.

Berdasarkan “Government Besluit” tahun 1947, penyerahan yuridi yang diatur dalam ordonansi balik nama 1834 No. 27 oleh hakim panitera Pengadilan Negeri diserahkan wewenangnya kepada Kepala Kadaster (Jawatan Pendaftaran Tanah).

Ketentuan-ketentuan dalam pasal 20 ordonansi balik nama 1834 no.27 tersebut sudah dipengaruhi oleh ketentuan-ketentuan dalam pasal 149 KUHP Perdata Belanda yang menetapkan bahwa Hak eigendom atas benda yang dibeli baru beralih kepada pembeli setelah dilakukan penyerahan (levering). Dengan demikian penyerahan hak eigendom tersebut, mengandung yuridis levering atau kepastian hukum.Selain itu, pada pemerintahan Jepang, tanah-tanah yang diduduki Jepang secara sukarela dan paksa. Melalui Surat edaran Menteri Dalam Negeri 1120/5/7 tanggal 9 Mei 190, diatur tata carapengembalian tanah yang diambil oleh Jepang yang pelaksanaan kadaster dan pendaftaran hak oleh Jawatan Pendaftaran tanah.Ketentuan yang diatur dalam overschrijving ordonantie (ordonansi balik nama) 1834-27 berlaku sampai dengan 24 September 1961 yaitusejak berlakunya PP No 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah.

C.       Proses pendaftaran hak setelah PP Nomor 10 Tahun 1961

Dalam UUPA istialh jual beli hanya disebutkan dalam pasal 26 yaitu yang menyangkut jual-beli hak milik atas tanah. Dalam pasal-pasal lainnya tidak ada kata yang menyebutkan jual beli, tetapi disebutkan sebagai dialihkan.Pengertian dialihkan menunjukkan suatu perbuatan hukum yang disengaja untuk memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain melalui jual-beli, hibah, tukar-menukar, dan wasiat.Jadi, meskipun dalam pasal hanya disebutkan dialihkan, termasuk salah satunya adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah karena jual-beli.

Mengingat dalam pasal 5 UUPA disebutkan bahwa hukum tanah nasional kita adalah hukum adat berarti kita menggunakan konsepsi, azas-azas, lembaga hukum, dan sistem hukum adat. Hukum adat yang dimaksud di sini adalah hukum adat yang telah di-saneer yang dihilangkan dari sifat kedaerahannya dan diberi sifat nasional.

Pengertian jual beli tanah menurut Hukum adat merupakan perbuatan pemindahan hak yang sifatnya tunai, riil, dan terang. Sifat tunai berarti bahwa penyerahan hak dan pembayaran harganya dilakukan pada saat yang sama. Sifat riil berarti bahwa dengan mengucapkan kata-kata dengan mulut saja belumlah terjadi jual-beli. Hal ini dikuatkan dengan putusan MA No. 271/K/Sip/1956 dan No. 840/K/Sip/1971.Jual beli dianggap telah terjadi dengan penulisan kontrak jual-beli serta penerimaan harga oleh penjual meskipun tanah yang bersangkutan masih berada dalam penguasaan penjual.Sifat terang berarti jual beli dilakukan menurut peraturan tertulis yang berlaku.

Sejak berlakunya PP No.10 Tahun1961 tentang pendaftaran tanah, jual beli dilakukan oleh para pihak di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut PPAT ) yang bertugas membuat aktanya.

Mengenai fungsi akta PPAT dalam jual beli, Mahkamah Agung dalam Putusannya Nomor 1363/K/Sip/1997 berpendapat bahwa pasal 19 PP No. 10 tahun 1961 secara jelas menentukan bahwa akta PPAT hanyalah suatu alat bukti dan tidak menyebut bahwa akta itu adalah syarat mutlak tentang sah tidaknya suatu jual beli tanah.Menurut boedi Harsono, akata PPAT berfungsi sebagai alat pembuktian mengenai benar sudah dilakukannya jual beli.Jual beli tersebut masih dapat dibuktikan dengan alat pembuktian yang lain.Akan tetapi dalam sistem pendaftaran tanah menurut PP No.10 Tahun 1961  (yang sekarang sudah disempurnakan dengan PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah) , pendaftaran jual beli hanya dapat( boleh) dilakukan dengan akta PPAT sebagai buktinya. Orang yang melakukan jual beli tanpa dibuktikan dengan akta PPAT tidak akan dapat memperoleh sertipikat biarpun jual belinya sah menurut hukum.

Berdasarkan aturan hukum yang berlaku bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dikualifikasikan sebagai pejabat umum dan diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tertentu di bidang peralihan dan pembebanan hak atas tanah, sebagaimana di atur dalam:

a.         Pasal 1 angka 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah bahwa :

“Pejabat Pembuat Akta Tanah, sebagaimana disebut PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu.”

b.        Pasal 1 ayat (4) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah bahwa :

“Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah, dan akta pemberian kuasa membebankan hak tanggungan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

c.         Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PJPPAT) disebutkan bahwa:

“PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.”

d.        Pasal 1 ayat (1) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah ditegaskan bahwa :

“Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.”[1]

Selanjutnya menurut UUNomor 30 Tahun 2004 tentang jabatan Notaris dalam Pasal 15 ayat (1) dinyatakan bahwa “Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang.”