CARA MENGHITUNG BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB)

Sekadar bertukar  ilmu pengetahuan..... Semoga bermanfaat

Cara Menghitung BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)

A.        Pengertian

BPHTB adalah  pajak yang dikenakan atas perolehan hak baru atas tanah dan bangunan yang mempunyai Nilai Objek Jual Pajak (NJOP) diatas 60 juta.

 Objek BPHTB adalah tanah dan/atau bangunan, sedangkan yang menjadi subyeknya adalah orang pribadi atau Badan Hukum. Dengan Kata lain bahwa Pajak BPHTB dikenakan kepada Pembeli yang melakukan jualbeli atas tanah atau bangunan yang memiliki NJOP diatas 60 juta.

B.     Dasar Hukum BPHTB:

1.      UU No. 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah

2.      Perda Kota Metro No. 3 tahun 2011 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah di Kota Metro

3.      Kitab Undang-undang Hukum Perdata

4.      UU Perkawinan No. 1 tahun 1974

C.        Cara Menghitung BPHTB

1.         JUAL BELI

BPHTB = (NJOP - 60 juta) x 5%

2.         TUKAR MENUKAR

Apabila terjadi tukar menukar objek BPHTB adalah selisih dari nilai objek tukar menukar.

Misalnya A memiliki Bangunan dan/atau tanah senilai Rp. 500 juta
B memiliki bangunan dan/atau tanah senilai Rp. 700 juta

 maka yang menjadi objek BPHTB adalah sebesar selisish A dan B yaitu Rp.200 juta. jadi A dikenakan BPHTB sebesar (200 juta - 60 juta) x 5%

3.         HIBAH

                               I.            Hibah dari Orangtua ke anak, BPHTB = (NJOP-60 juta) x 5 % x 50 %

                            II.            Hibah tanpa adanya hubungna darah dan hibah antara adik kakak atau hubungan darah bukan satu derajat keatas maupun ke bawah, maka BPHTB = (NJOP - 60 juta) x 5%

                         III.            hibah antara suami istri selama masa perkawinan berlangsung tidak bisa dilakukan, kecuali untuk benda-benda bergerak.

4.         WARIS

                            I.               Apabila tidak meninggalkan janda/duda  (suami istri/ayah ibu kedua-duanya telah meninggal), maka

BPHTB = (NJOP-300 juta) x 5 % x 50 %

                         II.               Apabila meninggalkan janda/duda,

BPHTB = (NJOP:2)-300 juta x 5% x 50%

5.      APHB (AKTA PEMBAGIAN HAK BERSAMA)
a.      Karena Pewarisan

BPHTB yang dikenakan hanya BPHTB  Waris saja karena jika APHB dikenakan maka akan terjadi pengenaan pajak ganda, hal ini bertentangan dengan Azas Hukum Pajak yang melarang terjadinya praktek pemungutan pajak ganda. Pengenaan APHB sama dengan poin 4 (perolehan hak karena warisan).

b.      APHB karena Tujuan Bersama
misalnya A dan B bersama-sama membeli sebidang tanah seharga 200 juta dalam sertipikat dicantumkan nama A dan B, kemudian karena sesuatu  hal A menyerahkan seluruh bagiannya kepada B maka BPHTB terutang kepada B adalah sebesar 1/2 NJOP - 60 juta x 5 %. NJOP yang dikenakan BPHTB hanya sebagian karena sebagian adalah milik B sebelumnya.

6.            HIBAH WASIAT
pengenaan BPHTB nya sama dengan Waris

7.      Pemasukan dalam Perseroan atau Badan Hukum
BPHTB terutang = (NJOP - 60 juta) x 5 %

8.      Penunjukan Pembeli dalam Lelang
BPHTB = (NJOP-60 juta) x 5%

9.      Pelaksanaan keputusan hakim yang mempunyai Kekuatan Hukum Tetap
BPHTB = (NJOP - 60 juta) x 5%

10.       Penggabungan, peleburan, pemekaran usaha
BPHTB = (NJOP - 60 juta) x 5%
PBB terutang muncul pada saat dibuat  akta  oleh PPAT

11.       Hadiah (untuk benda tidak bergerak,→tanah atau bangunan)
BPHTB = (NJOP - 60 juta) x 5%
PBB terutang muncul pada saat dibuat  akta  oleh  PPAT

12.       Pemberian Hak Baru Karena:

a.         Kelanjutan Pelepasan Hak

Pajak terutang timbul pada saat SK BPN keluar yang dilanjutkan dengan pendaftaran pengalihan hak ke BPN

b.         Diluar pelepasan hak

pajak timbul pada saat dibuat akta oleh PPAT dan/atau pada saat pendaftaran permohonan/pengalihan hak ke BPN

v  Khusus untuk tanah dan bangunan yang dipergunakan untuk kegiatan sosial dan pendidikan yang tidak mencari keuntungan seperti tanah dan bangunan untuk panti asuhan, panti jompo dan rumah yatim piatu, pendidikan umum, rumah sakit swasta, tanah yang dibeli dari wajib pajak dan hasil ganti rugipembebasan tanah dari pemerintah yang jumlahnya dibawah NJOP PBB, tanah yang diperoleh wajib pajak dari pemerintah sebagai ganti atas tanah dan bangunan lama yang dibebaskan pemerintah untuk pelaksanaan pembangunan seperti untuk kepentingan umum, rehabilitiasi pemukiman kumuh, jalan umum, waduk dan bendungan, tanah dan bangunan yang tidak berfungsi karena bencana alam, kebakaran, banjir, tanah longsor, maka perhitungan pajak BPHTBnya adalah (NJOP-60 juta) x 5% x 50%

v  tanah dan bangunan rumah dinas pemerintah yang dibeli veteran, PNS, anggota ABRI, Pensiunan PNS, Purnawirawan ABRI atau Janda/duda PNS/ABRI, perhitungan pajak BPHTB nya adalah (NJOP-60 juta) x 5% x 25% (ada pengurangan 25 %)

(Dasar Hukum 2 poin diatas adalah Keputusan Menteri Keuangan Nomor 87/KMK.03/2002 jo Keputusan Dirjen Pajak No. KEP-221/PJ-221/PJ/2002.)

Catatan : 

     NJOP yg disebutkan sebaiknya dibaca sebagai harga transaksi/nilai pasar, karena memang demikianlah bunyi peraturan perundang-undangan. 

   Untuk inbreng (pemasukan dalam perusahaan), maka nilainya adalah sesuai dengan taksiran dari appraisal/penaksir. Untuk hibah wasiat, perlakuan perhitungan seperti pajak waris hanya berlaku apabila HW (Harta Waris) kepada isteri/suami atau garis lurus 1 derajat keatas atau kebawah, selain dari itu perhitungannya sama seperti JB (Jual Beli). Dalam lelang, yang dipakai adalah harga lelang. Hadiah yg dimaksud diatas = hibah, jadi perhitungannya mengikuti aturan Hibah.
Untuk pengurangan (waris, hibah, sosial keagamaan) harus mengajukan dahulu permohonan pengurangan.
Pemberian hak baru diluar pelepasan hak, terhutang BPHTB saat SK BPN diterbitkan.